Quy định về quyền tham dự và biểu quyết của chủ đầu tư tại hội nghị nhà chung cư theo

Tôi hiện đang sinh sống tại một chung cư tại Bình Chánh, TPHCM, xây dựng xong từ 2014, đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Chung cư có 250 căn hộ trong đó có 112 căn hộ là của chủ đầu tư chưa bán. Theo quy định tại Điều 15 Thông tư số 05/2024/TT-BXD thì hội nghị nhà chung cư lần đầu định nghĩa người tham gia biểu quyết tại hội nghị là các căn hộ đã bàn giao, không bao gồm căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Tuy nhiên, Điều 17 Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định về hội nghị nhà chung cư thường niên lại không nói rõ định nghĩa các căn hộ đã bàn giao này có bao gồm căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hay không, chỉ ghi chung chung là căn hộ đã bàn giao. Điều này dẫn tới tranh cãi trong hội nghị nhà chung cư về định nghĩa căn hộ đã bàn giao tại hội nghị lần đầu có khác với hội nghị thường niên hay không. Chủ đầu tư sử dụng 112 phiếu bầu tại Hội nghị nhà chung cư thường niên áp đảo hoàn toàn các cư dân về việc tăng mức phí quản lý, duyệt chi các khoản quỹ bảo trì và thông qua bất cứ đề xuất nào của Ban quản trị. Các cư dân cũng không thể thay thế Ban quản trị khác do không đủ phiếu bầu.

Do đó, kính đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trả lời về định nghĩa căn hộ đã bàn giao (không bao gồm các căn hộ chủ đầu tư giữ lại không bán) tại Điều 15 có phải chỉ được áp dụng cho Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà không được áp dụng với Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc Hội nghị chung cư bất thường như giải thích của chủ đầu tư hay không?

Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng trả lời như sau:

Khoản 1 Điều 145 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự;…

Khoản 19 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

Điểm b khoản 1 Điều 41 Quy chế 05 quy định: Chủ sở hữu nhà chung cư có quyền tham dự Hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Điểm b khoản 2 Điều 18 Quy chế 05 quy định: Trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường và Hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã;…

Tại khoản 3 Điều 18 của Quy chế 05 có quy định: Quyền biểu quyết tại Hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết.

Như vậy, trường hợp Chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì được thực hiện quyền và trách nhiệm của Chủ sở hữu nhà chung cư trong đó có quyền được tham dự Hội nghị nhà chung cư (lần đầu, bất thường và thường niên) và biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản