Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 1416/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Về hồ sơ dự án: Đề nghị rà soát, sắp xếp các nội dung trong hồ sơ Dự án tuân thủ theo quy định tại Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 và Điều 9 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
2. Về sự phù hợp với quy hoạch: Chức năng sử dụng đất của Dự án cơ bản phù hợp chức năng sử dụng đất tại đồ án Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Đông Nam Nghệ An, tỉnh Nghệ An đến năm 2040 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 15/02/2023.
Theo Quy hoạch tỉnh Nghệ An thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 153/QĐ-TTg ngày 27/02/2023, khu công nghiệp Nam Cấm D có diện tích 720 ha; theo đề xuất của nhà đầu tư kèm theo văn bản số 319/BKHĐT-QLKKT, quy mô đề xuất dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp WHA Zone 2 Nghệ An, giai đoạn 1 là 189 ha thuộc khu công nghiệp Nam Cấm D. Căn cứ khoản 2 và khoản 5 Điều 7 Nghị định số 35/2022/NQ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế; để có cơ sở xem xét sự phù hợp của dự án với tổng thể khu công nghiệp Nam cấm D đề nghị bổ sung quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Nam Cấm D đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3. Về sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng giai đoạn 1 của Dự án (TMĐTGĐ1)
a) Chi phi đền bù, hỗ trợ, tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định theo sơ bộ hiện trạng khu đất thực hiện Dự án và các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An liên quan đến công tác đền bù, hỗ trợ và tái định cư. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm về nội dung, khối lượng công việc đền bù, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo phù hợp với thời gian, địa điểm, diện tích cần sử dụng cho Dự án, các chế độ, chính sách cập nhật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có Dự án và các quy định có liên quan, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ, phù hợp với thị trường tại giai đoạn triển khai.
b) Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị:
Theo thuyết minh tại bảng tính sơ bộ TMĐTGĐ1 thì các khoản mục chi phí này được xác định theo các dự án/công trình tương tự, tuy nhiên:
- Hồ sơ TMĐTGĐ1 không thể hiện khối lượng công việc, quy mô, công suất, nội dung, đặc tính kỹ thuật, số lượng thiết bị, đơn giá và các dữ liệu cần thiết sử dụng để tính toán; không có thuyết minh, đánh giá về sự tương đồng giữa các công trình/ hạng mục công trình của Dự án với các dự án/công trình tương tự;
- Theo quy hoạch sử dụng đất thì các khu kỹ thuật được đầu tư trong giai đoạn 1 của Dự án, tuy nhiên trong sơ bộ TMĐTGĐ1 chưa thể hiện chi phí đầu tư của các hạng mục này.
c) Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng: Hồ sơ TMĐTGĐ1 không có chi tiết tính toán, xác định và thành phần chi phí; chi phí khác chỉ bao gồm chi phí lãi vay
4. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do đó, đối với hồ sơ dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp WHA Industrial Zone 2 – Nghệ An cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
Theo báo cáo dự án khu công nghiệp giai đoạn 1 với quy mô 189 ha. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định làm rõ cơ sở của việc đề xuất phân kỳ dự án khu công nghiệp thành các giai đoạn bảo đảm tuân thủ đúng quy định tại khoản 4 Điều 8 và khoản 2, 3 Điều 9 của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế và các quy định pháp luật khác có liên quan.
Tổng mức đầu tư đề xuất của dự án theo báo cáo là khoảng 1.464 tỷ đồng, tuy nhiên chưa xác định rõ cho toàn dự án hay cho riêng giai đoạn 1. Tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải đáp ứng điều kiện có vốn chủ sở hữu đối với dự án mà không quy định đáp ứng điều kiện có vốn chủ sở hữu đối với phân kỳ, giai đoạn của dự án. Do vậy, đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát xác định các nội dung sau đây để có đầy đủ căn cứ xem xét thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án:
Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
- Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
- Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 1.464 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 3.525 tỷ đồng; trong đó vốn góp của nhà đầu tư khoảng 587,5 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
5. Về việc bố trí nhà ở tái định cư
Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án không có đất ở. Tuy nhiên, đề nghị căn cứ quy định nêu trên để rà soát thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
6. Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, dự án khu công nghiệp dự kiến có 23.000 công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp. Tuy nhiên, báo cáo đề xuất chưa có phương án bố trí chỗ ở cho người công nhân. Do vậy đề nghị xác định rõ nhu cầu chỗ ở của công nhân, người lao động và bổ sung nội dung nêu trên vào báo cáo đề xuất dự án Khu công nghiệp WHA Industrial Zone 2 – Nghệ An.
Một số ý kiến khác: Đề nghị nhà đầu tư nghiên cứu, đảm bảo tính đồng bộ, kết nối giữa 02 giai đoạn trong thực tế triển khai, phân bổ đủ vốn đầu tư để triển khai Dự án theo đúng phạm vi, quy mô và nội dung đầu tư đã cam kết; Đề nghị bổ sung thuyết minh, giải trình rõ về nhu cầu đầu tư, những tác động đối với môi trường, đối với kinh tế xã hội của địa phương và khu vực lân cận làm cơ sở trình cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nhà đầu tư căn cứ ý kiến thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật; tham khảo các ý kiến góp ý nêu trên để thuyết minh, làm rõ và hoàn thiện hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định đúng, đủ sơ bộ TMĐTGĐ1 của Dự án, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và điều kiện cụ thể của Dự án, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1416/BXD-QHKT.